Mercado Imobiliário. Certidões antes de comprar imóveis?

 In #descortinando, Imobiliário

A lei muda, mas os hábitos continuam. Esse poderia ser o subtítulo deste texto. Praticamente todos os personagens envolvidos com o mercado imobiliário já sabem o mantra: quando for adquirir um imóvel, não se esqueça de pedir todas as certidões do vendedor.

E quando se pensava em certidões, isso envolvia uma série de documentos. Certidões da Justiça Estadual, da Justiça Federal, da Justiça do Trabalho, de Tributos Federais e Contribuições Sociais, de débitos do imóvel, etc. Isso quando a parte vendedora não era composta por diversos co-proprietários, muitas vezes herdeiros daquele bem. Nessas situações, as certidões multiplicavam-se. Um calhamaço de documentos a ser solicitado em dezenas de locais e cidades diferentes (local do imóvel, e domicílio de todos os vendedores!). Fazer um negócio imobiliário “seguro”? Apenas depois de percorrer esse labirinto kafkiano de documentos.

Não raro, bons e promissores negócios e empreendimentos imobiliários deixaram de acontecer porque, no levantamento das citadas certidões aparecia a informação de um processo distribuído contra um dos vendedores. O processo nem precisaria estar em fase de execução (quando já existe uma declaração judicial, ou uma presunção de existência de um crédito); ainda poderia estar na fase de discussão sobre a própria existência do crédito ou do direito, e mesmo assim, abalava a segurança jurídica do comprador/empreendedor. Afinal, aquele negócio poderia vir a ser considerado em fraude à execução e, portanto, juridicamente ineficaz.

Vivíamos a era da proteção aos credores, ainda que negligentes ou pouco cuidadosos, em prejuízo à proteção dos negociadores de boa-fé e, em última análise, em prejuízo à própria dinâmica negocial do mercado. A lógica era: os compradores deviam consultar diversos locais (cartórios, fóruns, órgãos, etc.) para se certificarem de que o vendedor, de fato, não estava se desfazendo de bens para prejudicar credores. Já os credores nem sempre precisavam se preocupar em divulgar pelos meios legais a existência de seu crédito, apesar de disporem de meios para isso (averbações de execuções em matrículas, por exemplo).

Mas, percebam, o texto todo está no passado: vivíamos, pensava, envolvia, era, multiplicavam-se… Isso porque, desde 2015 está em vigor no país a Lei 13.097, que alterou o foco de proteção legal, e a alocação dos riscos negociais.

Ao invés de exigir dos compradores percorrer o labirinto documental, decidiu-se concentrar na matrícula do imóvel todas as informações restritivas; ou seja, os compradores precisam verificar o que consta da matrícula atualizada (e mais algumas exceções – elas sempre existem!); daí porque passou a se exigir dos credores o zelo de apontar na matrícula a existência de ações judiciais, penhoras, indisponibilidades, etc. Se não estiverem ali anotadas, não poderão, no futuro, motivar a alegação de fraude.

Então quer dizer que, se a matrícula estiver “limpinha”, posso comprar qualquer imóvel, sem riscos de se entender, no futuro, que ela deve ser considerada ineficaz por prejudicar credores? Claro que não!

Primeiro, é preciso lembrar que há exceções: (i) débitos fiscais já inscritos em dívida ativa não precisam estar averbados na matrícula; logo, as certidões tributárias continuam a ser necessárias na maior parte dos casos (aqui também há exceções, mas isso poderá ser assunto de outro texto); (ii) aquisições ou perdas do imóvel que aconteçam independentemente de registro (o caso clássico, aqui, é o usucapião, que já pode ter acontecido, sem que nada precise estar informado na matrícula); (iii) negócios feitos por vendedores falidos, pois também não se exige que a falência esteja imediatamente informada na matrícula de todos os imóveis da massa falida; de modo que, embora a falência seja algo ainda bastante raro, ainda é válido solicitar uma certidão de falências.

Segundo, é importante lembrar que legislações se sujeitam a interpretações do Poder Judiciário. Isso quer dizer que, mesmo depois dessa alteração da legislação, haverá juízes que decidirão desfavoravelmente a compradores, apesar do que está dito na lei. E há argumentos a serem defendidos dentro dessa linha de raciocínio, inclusive outras alterações em leis que ocorreram.

Terceiro, que é preciso ter cuidado na elaboração dos documentos que formalizarão o negócio. Imaginem a situação: a restrição não está informada na matrícula, mas o comprador “cautelosamente” levantou certidões do vendedor, e elas saíram positivas, com informações de processos judiciais em andamento. Acreditando que “por não estarem na matrícula”, esses processos jamais poderão prejudicá-lo no futuro, o comprador fecha o negócio, mas faz constar da escritura as certidões positivas levantadas (!?). Nesse caso, é evidente que os processos poderão vir a prejudica-lo! Afinal, a partir do momento em que ele tomou conhecimento deles, perdeu a condição de comprador de boa-fé; pior do que isso, quando fez constar essa ciência expressamente na escritura, o comprador fez a prova definitiva de que, ao comprar imóvel, não está de boa-fé; pelo contrário, tinha plena ciência de que o vendedor tinha contra si processos judiciais, e um deles poderá vir a prejudicar o negócio futuramente.

Enfim, foi muito bem-vinda essa alteração legislativa, que passou a concentrar na matrícula os atos relativos aos imóveis, pois passou a permitir maior segurança na dinâmica dos negócios imobiliários. Claro que, conforme alertado acima, a novidade não eliminou a importância de uma cuidadosa auditoria de riscos nos negócios (due diligence imobiliária), principalmente em negócios de maior porte e complexidade; mas é fato que facilitou a concretização de negócios e empreendimentos que, no passado, estavam condenados ao insucesso.

Pena que, principalmente por desinformação do próprio mercado (semanalmente compradores e vendedores nos procuram preocupados com certidões absolutamente desnecessárias), os bons frutos dessa novidade ainda não estejam sendo plenamente colhidos, e negócios continuem se perdendo nos labirintos documentais kafkianos das certidões.

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